杭州二批次土地过半底价 托底更显著七个原因导致热度变化

　　住在杭州网6月30日讯（记者 李成）今日，杭州2022年第二批集中供地如期出让，45宗地块中12宗达到中止价，进入线下一次报价程序，同时也有23宗底价成交，平均溢价率5.2%，总成交金额557亿元。其中滨江继续“地毯式扫货”12宗地块，拿下超四分之一的份额，绿城、联发、招商等其余房企仅各自1-2宗的少量收获。

　　房企拿地排行榜

　　和今年一批次相比，杭州二批次出让呈现以下几个典型现象：

　　托底现象更为显著：地方平台托底的现象存在于几乎所有城市土拍中，只是程度不一，如金华第二批13宗地块全部依赖托底，杭州一批次托底率约17%，而第二批托底现象更为显著，托底率达到22%。

　　封顶率降低、底价成交占比提高：二批次地块封顶率从一批次的38%降为27%，底价成交地块占比从45%提高至51%，即二批次超过一半地块底价成交。

　　典型房企拿地积极性下降：上一批次绿城、滨江、保利、招商、大家、建发等多家房企报名了超过20宗地块，而本次除了滨江仍然继续强势扫货，其余此前较为积极出手的典型房企多数报名都不足10宗，多家在5宗以下，二批次典型房企的拿地积极性大幅下降。

　　地块间分化同样严重：2021年下半年以来的房地产市场下行，导致地块安全性和利润水平成为最重要的考量因素，所以去化速度有保障又兼具利润的地块才会受到追捧，今日钱江新城二期、临平新城南区地块、东湖新城等地块。外围区域的地块基本底价，如富阳、临安的6宗地块，在当前行情下，外围区域尤其临安或应适当暂停涉宅用地供应。

　　主力仍是央国企和本土企业，全国性民企依然低迷：今日拿地金额前列的滨江、绿城、联发等，基本是央国企和本土房企，最多的滨江拿地金额215.6亿元，摘得12宗地块（含合作），占比超过四分之一。全国性的民营房企，由于还未走出资金紧张的困局，参与度仍然非常之低。

　　摇号现场图（摄影 王昊）

　　杭州二批次距离一批次仅过去两个月，而且这期间各地调控放松政策密集出台，包括杭州也有定向放松，但二批次的出让热度实际却下降了，主要的原因有以下几个方面。

　　1.地块整体素质不如第一批：在房企投资策略均向核心区域收缩的大背景的，杭州第二批土地多数为外围区域，导致房企的投资热情下降。

　　2.二批次时间间隔短：今年的一批次和去年的第三批，中间空窗了4个月，而今年二批次和一批次仅间隔两个月，房企的补仓的迫切度降低。

　　3.实际利润率降低：第二批部分地块虽然新房限价有明显提升，但地价也在上涨，预期利润率下降；而且新房限价提升后，能否按顶格房价快速销售的不确定性增大，风险更聚集于拿地房企，所以真正提升利润率更需要合理降低地价，而不是单纯提升新房限价。

　　4.集中上市的去化压力：杭州今年4-6月间一批次成交59宗地块，二批次成交45宗地块，由于房企的开发节奏基本趋同，所以集中供地将导致今年四季度至明年一季度新房集中入市，竞争及去化压力陡增，比如余杭区的勾庄板块就集聚了7个待售项目。

　　5.倒挂红利在衰减：杭州新房市场的热度非常依赖于一二手房价的倒挂红利，然而新房限价提升，叠加二手房价下行，倒挂红利逐步消失已成为趋势，但如果没有倒挂红利，杭州新房市场的热度和流速将会大大折扣。

　　6.半年报的资金压力：在房企资金普遍紧张的背景下，又遇上630半年报的节点，很多上市房企由于报表压力，更加难以腾挪出资金交保证金拿地。

　　7.城市间的资金虹吸：27号，上海正式公告二批次32宗涉宅用地，不乏优质地块,不仅安全系数明显高于杭州，而且很多预期利润水平也高于杭州。有限的资金将被更高能级的城市虹吸。典型的如杭州的本土房企钱江房产和大家房产一起，在上海一批次出让的竞买门槛降低后，就已首入上海拿地。

地块成交情况表

　　Tips：扫一扫文中二维码，选择“添加到我的小程序”收藏，全省土地出让直播实时追踪、回顾！